アメリカのリース法における10の不都合な真実

アメリカ政府の賃貸借3法

政府の賃貸借3法を通過させた去る7月31日、与党の国会議員は、「自分が経験した外国(米国とオーストラリア)の場合、契約更新が原則であり、テナントが家賃を継続支給するた賃貸人が更新を拒絶することもできなく一方的に私が言うことができない」と主張した。そしてなお、「自分が知る限りでは、ほぼすべての先進国がそうである」とした。

ところがこれは、米国では、特にその中でも賃借人(テナント)の権限が最も保証されるカリフォルニア州でも、実際にはない。そして探してみる米国外の先進国でも、一部の国でのみ限られた回数に限り、あらかじめ定められた条件に合った場合、自動的に再契約になる。

month-to-month

カリフォルニア州の住宅不動産の賃貸契約は賃貸人と賃借人が同意したリース期間を契約書に明示されているが、一般的に1年契約が多く、契約期間満了後、別途の措置がなければ、毎月の契約(month-to-month)に変わるという条項が含まれている場合がほとんどである。

契約期間満了後に再契約をしたり、契約満了による退去を要求しない限り、契約は1年契約で1か月の契約で自動的に変わるのである。毎月の契約期間は、賃貸人や賃借人がお互いに約束した期間(通常は1ヶ月)を置いて契約解除を相手に通知契約が終わるされる。

evictionの手順

もちろん賃借人が家賃を払わないか、または契約の解除通知を受けても家を出ずに持ちこたえることができる。このように、賃借人が不法占有をする賃貸人は定められた手順に従って、裁判所で強制退去命令を受けて、警察を介してテナントを合法的に退去をさせることができる。これらの退去(eviction)コマンド手順は、主に基づいて異なり、2週間で長くは3ヶ月までかかる。

現在、カリフォルニア州は、鼻ビーズ、ウイルスの拡散に起因する経済萎縮に家賃を払わない出す賃借人が増えると、3月から強制退去を禁止する。しかし、この期間が長くなるにつれて家賃を受けられない賃貸人たちの不満も増え、9月に終わると予想される。

新しい契約と物価

参考にカリフォルニア州は、今年から1年以内に家賃を物価上昇率5%(最大10%)の印象的なことを禁止する法律を可決した。しかし、この家賃引き上げ制限法は、契約時点に基づいて、15年以上の建物のみで、15年以内の新築には該当しない。

米国で賃借人の権利が最も保護され、カリフォルニア州でも物価上昇率に応じて年間最大10%まで上げることは可能で、契約期間が終わって新しい契約を結ぶときに、新しいテナントに必要な家賃を受けることができるものである。

家賃の値上げ

このように家賃の値上げを制限する法律が実際にテナントに役立つかどうか、複数の意見がある。これらの制限措置の結果を実証的に確認できる良い例があり、すぐに1994年にサンフランシスコで追加で実施された4世帯の以下の小規模賃貸建物の賃貸料引き上げを制限する法律の施行に伴う結果である。

2017年に報告されたスタンフォード大学の研究者らの研究結果によると、この措置は、短期的には、既存のテナントの居住を維持する向上したことが分かった。しかし、長期的には賃貸人が賃貸を放棄し、修理して売りに出したり、建物全体を再開発する風に規制対象賃貸住宅の30%、サンフランシスコ全体賃貸物の15%ほどが賃貸市場から消えて賃貸住宅の不足を深めるさせたこれらの賃貸住宅の供給の減少は、賃貸料も全体的に7%程度引き上げる結果をもたらしたとする。

サンフランシスコの事例

一方、サンフランシスコで発生する犯罪の80%が起こり、米国と信じられないほどホームレスが路上に並ぶテンドロイン(Tenderloin)地域は、元のマイルス・デイヴィス(Miles Davis)のような有名なジャズミュージシャンが演奏するクラブと高級ホテルなどが立ち並ぶサンフランシスコの最高の歓楽街であり、文化の中心地であった。この地域に位置していた映画や音楽産業が衰退して市で歓楽街を取り締まり始めて訪問者が減りゲストを失った多くのホテルが低コストの長期賃貸に変更をした。

以後家賃値上げを制限する法案が実施されると、安い家賃を受けなければなら建物の所有者は、建物の管理をきちんとしていない建物は、ますます古く不良になり、また、この地域に高層マンション開発を防ぐための高度制限法が市民団体の主導で通過し、建設会社は、利益を出すことができない開発することを断念した。結局、この地域はますますスラム化し、今ではサンフランシスコの旅行ガイドブックでも「昼間でも絶対行けばならない危険な場所」と紹介する。

家賃統制の被害者

1989年にヘリテージ財団で実施した研究結果も同様の現象を報告する。米国の50都市のホームレス問題を比較調査した報告書「米国のホームレス:家賃統制の被害者(America’s Homeless:Victims of Rent Control)」によると、賃貸料引き上げ制限(rent control)を実施する都市は、そうでない都市に比べて単位人口あたりのホームレス数が多かった。

その理由として家賃を制限する場合、賃貸の供給が減り、空室率が低くなってホームレスが増加するというものである。家賃制限のほか、失業率、貧困層、公共住宅の供給かどうか、人口の増加、都市の大きさなど、多くの変数を一緒に分析したが、ホームレスの増加の最大の原因は、賃貸料引き上げ制限だったという。

住宅都市整備(HUD)の資料

ワシントンポスト紙で引用した2007年から2018年までの米国の住宅都市整備(HUD)の資料を見ると、米国で保守性向の共和党を支持するように注意ホームレス数は継続的に減少したのに対し、進歩性向の民主党を支持する州では、数値が減らないことが分かった。

だからトランプはホームレス問題が米国連邦の問題ではなく、民主党が優勢な州の誤った政策だと指摘し「丁寧にお願い(politely ask)」と連邦で関与して民主党によって適切に管理されなかったその週を再度戻しておく( make those poorly run Democratic cites great again!)とツイートしている。

テナント保護

実際、米国では、賃借人/テナント保護が最も強力なカリフォルニアにホームレスホームレスが最も多い。賃貸需要は多いが家賃値上げの制限、高度制限を通じた開発の制限、強制退去制限などで賃貸業をするように苦労して作って十分な供給がないので賃貸住宅が不足して、最終的に最下位層は路上に追いやられる。

ハイテク企業の在宅勤務

幸いなのは鼻ビーズウイルスにハイテク企業の在宅勤務が増え、家賃が高いサンフランシスコやシリコンバレーを離れ市近郊に移す賃借人が増え、家賃が急激に下落している。前年備えエアベッド&ブレックファスト、Twitterは、オボ本社があるサンフランシスコは12%、Googleがあるマウンテンビューとアップルがあるクパチーノは15%、アドビ、シスコがあるサンノゼは8%が下げた。AppleとGoogleなどの企業が、来年上半期まで在宅勤務を延長することで、既に発表をしたため、家賃はより下がると思われる。